Если вы собираетесь инвестировать в недвижимость и приобретать собственность в Турции, Анталия представляет собой самый интересный вариант. Туристический бум, прокатившийся по турецким землям, буквально за двадцать лет превратил Анталию в суперсовременный курорт международного класса.

Как купить новостройку на стадии строительства в Анталии

Купить квартиру или виллу на стадии строительства является очень перспективной инвестицией. Во всех районах Анталии, кроме Коньялты, строительство новых домов развивается довольно бурно. В Коньялты новостройки возводятся только в микрорайоне Сарысу. В микрорайоне Лиман новостроек уже нет, и даже в микрорайне Хурма их можно по пальцам пересчитать.

Обязательно помнить, что в настоящее время в августе 2023 года для ВНЖ в Анталии закрыты четыре микрорайона: три микрорайона в Коньялты (Лиман, Хурма и Сарысу) и один в Муратпаша (Топджулар или по-турецки Topçular)

На стадии строительства недвижимость можно купить напрямую от застройщика, без помощи агентов недвижимости, что позволит сэкономить 2% на сделке. Однако, агентам недвижимости застройщими предоставляют небольшие скидки, потому что агенты к ним приводят поток покупателей и занимаются рекламой, а также многими бюрократическими вопросами. 

Стоит отметить, что в городе Анталия жилая недвижимость делится в основном на квартиры и виллы. Под вилами подразумеваются как недвижимость по типу таунхаусов, так и комфортные и даже роскошные виллы. Если упротребляется слово "дом", то как правило подразумевается отдельный дом сельского типа с прилегающим земельным участком. Но при этом все новые дома, с участком и без участка, часто называются виллами.

Конечно, иностранцы, особенно западники, с удовольствием покупают гостиничные дворы и другую коммерческую недвижимость под бизнес, а также землю под ферму или под строительство, но в основном в Анталии на рынке недвижимости доминирует жилая недвижимость – квартиры и виллы.

Выбор района при покупке недвижимости на стадии строительства в Анталии

Самым важным фактором при покупки квартиры или виллы на стадии строительства является выбор района и далее микрорайона. Это важно не только с точки зрения открытости района для иностранцев для получения ВНЖ и гражданства в Турции, что безусловно очень важно, но и с точки зрения ваших инвестиционных планов и целей. В настоящее время для ВНЖ и гражданства в Анталии закрыты четыре микрорайона, три в Коньялты (Лиман, Хурма и Сарысу) и один в Муратпаша (Топджулар).

Также очень важно, с января 2023 года, размер официально декларируемой суммы, которую продавец укажет при продаже, будет устанавливаться официально проведенной экспертизой. 

Эта сумма будет близка к рыночной, что приведет к сильно увеличенной сумме налогов, которые строительные компании должны будут платить правительству. Мы предполагаем, что в связи с этим новым законом, цены на новостройки увеличатся, так как строительные компании постараются возместить налоговые "потери". 

Покупка виллы на стадии строительства в Анталии

В пределах города Анталия Дёшемеалты является районом вилл. В Дёшемеалты  быстрыми темпами идет строительство новых вилл как по типу хайнхаусов, так и более масштабных и даже роскошных вилл. За пределами города Анталии, популярными районами для вилл-новостроек являются Кемер на западе от центра Анталии и Белек на востоке.

Очень важно определиться, какого типа недвижимости приобретать в Анталии, чтобы получить наибольший возврат от инвестиционного вложения. Приобретать недвижимость на стадии строительства всегда было выгодно. 

Внизу приведен беглый образор по районам по наличию и отсутствию новостроек в Анталии:

• В микрорайоне Лиман, Коньяалты новостроек и вилл нет (закрыт для ВНЖ)
• В микрорайоне Хурма, Коньяалты новостроек считанное количество, вилл также нет (закрыт для ВНЖ)
• В микрорайоне Сарысу, Коньяалты есть новостройки и виллы (закрыт для ВНЖ)
• В микрорайонах Унджали и Гюрсу, Коньяалты новостроек и вилл нет. В Гюрсу есть двухуровневые дома, которые можно подустроить под виллы.
• В Муратпаша есть новостройки, виллы встречаются редко (микрорайон Топджулар закрыт для ВНЖ)
• В микрорайоне Кепез в основном новостройки. Строительство вилл началось, но пока не популярно
• В Дёшемеалты много строящихся вилл на все вкусы и бюджеты
• В Белеке, недалеко от города Анталия в восточном направлении, есть и виллы и квартиры новостройки
• В Кемере, недалеко от города Анталия на запад, есть и виллы и квартиры новостройки

Одним из важнейших преимуществ покупки виллы является то, что это самый быстрый и легкий спобок получить гражданство в Турции. Большинство комфортных вилл стоит не менее 400 000 $, что является необходимой инвестиционной суммой для гражданства. Получение гражданства в Турции c 2023 года начало занимать около года, ранее процесс длился примерно 6 месяцев. Далее, покупка виллы в Анталии предоставляет возможность быстрого регулярного дохода, где сезонная аренда вилл довольно высокая. 

Выбор застройщика при покупке недвижимости в Анталии на стадии строительства

Очень важно выбрать не только район и тип недвижимости, но и застройщика. В Анталии множество строительных компаний, но не все они выполняют свои обязательства с одинаковой ответственностью. Многие опаздывают со сдачей объектов, некоторые выбирают дешевые материалы для отделки, и конечно же, есть те, которые плохо рассчитывают риски и в результате банкротятся.  И, к сожалению, все еще бывают случаи мошенничества, хотя в последние годы оно встречается крайне редко, благодаря мерам, принятым турецким правительством.

Важно также учесть, что официальный метраж, который вам будет сообщаться, не будет соответствовать реальности. Например, если маркетинговая литература, предлагаемая вам застройщиком, будет указывать 48 кв.м. жилой площади (без балконов), в реальности рассчитывайте на 35 кв. м.

Для вторичного рынка такое раздувание площади менее удивительно потому, что раньше в документах собственности метраж не указывался (сейчас указывается). И на вторичном рынке владельцы часто приплюсовывают балконы в счет жилой площади, чего не должно быть. 

Мы советуем носить с собой сантиметр и делать приблизительную оценку самому на месте (ошибиться на 15 метров трудно, так что сразу будет понятно, что и как). Если попросить строительную компанию предоставить план квартиры, не брошюру, а план, с указаниями размеров, скорее всего вы его не получите, и скорее всего, именно по этой причине. В таком случае, в договоре купли-продажи надо указать метраж и рядом с ним цену, а также указать стоимость квадратного метра. Потому что в дальнейшем, если в документе собственности, которые вам выдадут только после оплаты, вы вдруг увидите совсем иной и существенно меньший метраж, у вас будет возможность отсудить приличную сумму у зайстройщика. Судебное дело стоит примерно 20000 лир и часто того стоит. Наш адвокат специализируется по жилищным вопросам, и наши клиенты получают хорошие скидки. 

Но лучше всего измерить метраж самому в присутствии зайстройщика, и на этом основании поторговаться. К сожалению, больших уступок ждать не придется. Скорее всего вам скажут, что покупайте то, что есть. Но возможно сбросить цену хотя бы на 5-10% вы сможете.

Отопление и охлаждение в Анталии

Обязательно нужно узнать будет ли подведен к дому газ. Иначе отопление будет через кондиционер и обойдется дорого. Во всех новых домах газ в доме есть, как правило. Но это не значит, что он будет подведен к вашей квартире. Некоторые застройщими подводят к квартирам, а некоторые нет. Подвести в квартиру газ для отопления будет стоить не менее 40 000 лир. 

В новых квартирах кондиционеры как правило устанавливаются в каждой комнате. Стоит обратить внимание, где установлен выход. Часто их вешают на стену на балконе, что при маленьком балконе будет не очень комфортно. Некоторые застройщики ставят выходы на внешнюю стену дома между балконами, это самый хороший вариант, так как балкон остается полностью свободным.

Минусы приобретения недвижимости на стадии строительства в Анталии

Одним из недостатков покупки недвижимости на стадии строительства в Анталии является тот факт, что оплату надо предоставлять в размере 100%, в то время как строительство может продолжаться год и два и более, то есть пройдет значительное время, прежде чем недвижимость начнет приносить вам доход. На улице можно иногда увидеть плакаты, на которых написано, что предлагается на продажу жилье в рассрочку. Не обольщайтесь такими и им подобными рекламными плакатами. Почти гарантировано, что когда вы придете на место, вам скажут, что плакат давно устарел.

Оплаты за покупку квартиры в рассрочку в Анталии сейчас практически нет. Только в тех случаях, когда котлован еще не вырыли, бывает что возможна рассрочка, когда можно оплатить первые 40%. Но покупка недвижимости в Анталии на такой отдаленной стадии строительства обладает самимы высокими рисками.

При покупке вторичного жилья в Анталии, доход с аренды может начать поступать сразу после приобретения TAPY, но при продаже в будущем, вторичное жилье не будет обладать таким высоким коэффициентом прибыли, как первичное жилье, приобретенное на стадии строительства.  

Лучше всего покупать новостройку-квартиру или виллу на предпоследней стадии строительства, то есть за 3 месяца до окончания строительства. К тому времени здание должно быть полностью готово и ландшафтные работы закончены.

В Турции по закону застройщик имеет право задержать строительство на 3 месяца после обещанной даты, после чего застройщику придется выплачивать компенсацию владельцам будущих квартир или вилл в размере месячной аренды их квартир, которая устанавливается по средней рыночной цене. Поэтому очень важно как составлен договор купли-продажи. 

В каждом варианте покупки квартиры или виллы в Анталии есть свои плюсы и минусы, свои особенности. Мы сделаем все, чтобы ваши приоритетные требования были соблюдены на 100% (в рамках особенностей рынка и динамики цен в Анталии). 

Кадастровая цена и экспертиза

С  2023 года в Турции кадастровая цена будет устанавливаться официальной экспертизой. Это приведет к тому, что квартиры, находящиеся во владении менее 5 лет и купленные по заниженной кадастровой цене, будет очень сложно продать без потерь. Поэтому если вы покупаете квартиру или виллу до выхода этого закона, ищите варианты с высокой кадастровой ценой. Официально каждый год можно добавлять 10%. То есть ищите варианты, где бы кадастровая цена была 70-80% от реальной. На вторичном рынке таких вариантов много. Сложнее обстоят дела с первичным рынком, потому что в Турции все строительные компании декларируют только 20-30% от реальной стоимости. 

Пакет документов для сделки в Анталии

Покупаете ли вы новостройку квартиру от застройщика или квартиру на вторичном рынке, пакет документов для сделки отличается не сильно. Внизу приведен список нужных документов для совершения сделки на покупку недвижимости:

• Копия договора о купле и продаже, заверенного у нотариуса. В договоре укажите жилой и общий метраж и стоимость одного квадратного метра, а также штраф за опоздание со строительством и укажите, дату окончания как дату получения искана (без него электричество не подключить. Укажите минимальный размер штрафа в месяц. Укажите, что обе стороны согласны на судебное разбирательство в Анталии. Будем замечательно, если ваш адвокат сможет договориться со стороителями на такой текст договора, но не удивляйтесь, если они откажутся. Продолжайте настаивать и вы добьетесь результатов, выгодных вам.
• Копия вашего официально переведенного и нотариально заверенного загран паспорта (и доверенности, если она нужна)
• ИНН (идентификационный номер налогоплательщика) в Турции
• Экспертное заключение по недвижимости (экспертиза)
• Искан - технический паспорт, который подтверждает принятие недвижимости в эксплуатацию со стороны муниципалитета, вам его выдадут только после окончания строительства
• Оплата 4% государственного налога 
• Оплата покупаемой недвижимости (включая документ о конвертации валюты DAB, который с 2023 года банки сами направляют в офис ТАПУ, но вам надо сохранить копию)
• Копия ТАPY владельца квартиры (продавца), новый стандарт указывает метраж - только для вторички
• Копия кимлика (паспорта) продавца - только для вторички
• Подтверждение из муниципалитета, что у продавца нет долгов на квартиру - только для вторички

При покупке квартиры-вторички, очень важно получить заверение от предыдущего собственника об отдаче собственности к конкретному числу. Подробнее о том, как купить квартиру в Анталии на вторичном рынке. По закону, у предыдущего собственника нет ни одного дня после получения документа о собственности новым собственником. Но часто случается, что предыдущий собственник отказывается выезжать. Поэтому правильно составленный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса в присутствии всех сторон, значительно уменьшает вероятность такого развития событий, сводя этот риск практически на нет. Если начнется судебный процесс, вы его однозначно выиграете, учитывая нотариуса, и нарушителю придется выплачивать вам рыночную стоимость аренды, как минимум. Поэтому скорее всего, предыдущий собственник не станет нарушать договора, заверенного у нотариуса. Если в квартире проживают арендаторы, и вы хотите их выселить, у них есть 6 месяцев на то, чтобы переехать. Поэтому не советуем покупать вторичную квартиры с арендаторами, укажите в договоре, что оплата будет произведена только на пустую собственность. Проверьте, или попросите вашего адвоката, проверить, кто еще был прописан в этой квартире. Убедитесь, что нет никаких подводных камней.

Сколько человек указывать в документе собственности (TAPY)

Для получения нетуристического ВНЖ через покупку собственности (можно ВНЖ получить и по аренде квартиры в открытом для иностранцев районе) в настоящее время в 2023 году в Турции требуется приобрести собственность в размере 75000 долларов США на одного человека. Остальные члены семьи, то есть второй супруг, несовершеннолетние дети и даже зависимые родители, смогут получить нетуристическое ВНЖ по родственной ассоциации, при этом подавать на ВНЖ можно всем сразу. Поэтому если вы покупаете квартиру за 130 тысяч долларов и вам нужен ВНЖ, то в документ собственности, который называется TAPY (произносится 'тапы') нужно вписывать только одного человека. Супруги и дети покупателя по закону автоматичеси обладают правом собственности, поэтому вписывая только одного члена семьи, остальные члены семьи риска потери права не несут.

Для получения гражданства работает похожая схема. В 2023 году в Турции требуется приобрести собственность в размере 400 тысяч долларов США на одного человека. Остальные близкие члены семьи смогут подать и получить гражданство по родственной ассоциации (для гражданства близкие члены семьи - это только второй супруг и несовершеннолетние дети, родители уже не входят; если совершеннолетний ребенок не может жить самостоятельно по состоянию здоровья, он сможет подать на гражданство как член семьи).

Ошибки по вписанию более одного человека в документ собственности при стоимости недвижимости в минимальных границах (75000 для ВНЖ и 400000 для гражданства) заканчивались плачевно. Заметьте, что ВНЖ в Анталии вам еще могут дать, так как решение выносится конкретным чиновником на месте, а вот гражданство вы уже не получите, если стоимость вашей квартиры окажется менее чем 400000 долларов на одного члена семьи.